Хватит расти!

Сегодня в Северной Осетии наблюдается необоснованный взлет цен на недвижимость. Строится большое количество многоквартирных домов, в эксплуатацию вводятся целые жилые комплексы. Однако большинство жителей нашей республики, желающих приобрести собственное жилье, пребывает в стрессовом состоянии, так как цены на эту недвижимость несопоставимы с уровнем их заработка. Попытаемся вместе в этом разобраться.

 

История вопроса

 

Обретение собственной крыши над головой является важнейшим событием в жизни человека. Ведь полученное в собственность жилье становится не просто «крепостью» из известной английской поговорки, но еще и местом создания «семейного гнезда», объектом наследования и средством долгосрочного инвестирования накопленных финансовых средств.

В советские времена львиная доля жилых квадратных метров находилась в государственной собственности. Поэтому продать их можно было лишь «обходными путями» - например, через заключение фиктивного брака. В постсоветскую эпоху механизм приватизации квартир способствовал созданию широкого и устойчивого рынка недвижимости, находящейся в частной собственности.

По мнению некоторых специалистов в области экономики, в Северной Осетии на стоимость квадратного метра жилья в ту пору в значительной степени повлияли сразу два основных фактора.

 

Факторы роста цен

 

1. Расцвет водочного производства. Многочисленные цеха по изготовлению «огненной воды» обеспечивали в той или иной степени финансовым доходом довольно широкий круг лиц - непосредственных владельцев предприятий, их наемное руководство, управленцев среднего звена и рабочий персонал. Кроме того, у «водочного костра» тогда весьма эффективно «грелись» перекупщики и реализаторы готовой продукции, водители-экспедиторы, изготовители цехового оборудования, тары и этикеток, торговые представители и хозяева промежуточных оптовых баз в других регионах РФ и, конечно же, деятели «теневого» сектора отрасли. К их числу 30 лет назад относились разного рода полуподпольные «кустари-одиночки» и откровенные бандиты из «крышующих» структур. Все вышеназванные господа обладали тогда твердым финансовым доходом (пусть и разных размеров). Именно это обстоятельство и позволяло им в значительной степени влиять на общий фон цен на республиканскую недвижимомсть.

2. Военно-политическая стабильность республики. К счастью, Северную Осетию экономически относительно незначительно коснулись продолжительные боевые действия, которые происходили после 1994 года вблизи ее административных границ. Чего не скажешь о некоторых наших соседях по СКФО. Однако справедливости ради стоит упомянуть, что, согласно информации ряда риэлторов, в первые полгода после вооруженного конфликта осени 1992 года цены на жилье в РСО-Алания заметно снизились, но не равномерно. Однако уже в 1993 году возобновился их рост. И он был довольно значительным. Вот пример того, сколько в среднем стоила однокомнатная квартира в доме «хрущевской» постройки (около 30 кв. м с балконом): 1992 г. – 2000 у. е., 1994 г. – 3000 у. е., 1997 г. - 8000 у. е., 1998 г. до дефолта - 10000 у. е.

В результате влияния вышеназванных факторов цены на квартиры во Владикавказе во второй половине1990-х годов почти сравнялись с ценами на бюджетное жилье в Санкт-Петербурге.

Поскольку элитных новостроек тогда было еще очень мало, престижными считались квартиры в 34-ом и 35-ом микрорайонах и «сталинки», преимущественно расположенные в центре североосетинской столицы. При этом в газетных объявлениях, касающихся покупки или обмена жилья, иногда можно было прочесть следующую приписку: «Район Китайской площади и «БАМ» не предлагать». В преддефолтный период 3-4-комнатные квартиры в особо престижных домах нашего города, как говорят, продавали за 50-80 тысяч у.е.

 

После дефолта

 

Обесценивание национальной валюты летом-осенью 1998 года в значительной мере сказалось на стоимости жилья. В рублях она немного снизилась - на фоне общего уменьшения заметной части потенциальных покупателей. А вот в валютном эквиваленте цены и вовсе рухнули – 3-комнатные квартиры продавали дешевле того, за какую сумму всего полгода назад не соглашались отдать «однушку». Однако через некоторое время рост цен вновь возобновился - как в рублевом, так и в валютном измерении. От последнего, кстати, уже в нулевых годах нового тысячелетия стали постепенно отходить.

 

Новейший период

 

Последующие годы не стали исключением в наметившейся в нулевых годах тенденции к подорожанию жилых квадратных метров. По данным ряда риэлторов, если еще пять лет назад за «хрущевскую» «двушку» во Владикавказе просили 2-3 млн рублей, то сейчас аналогичная квартира стоит в диапазоне примерно 4-6 млн рублей. А в долларах это выглядит так: 30769 - в 2019 году (2000000 рублей разделить на 65 (среднегодовой курс $)) и 43956 - в 2024 году (4000000 разделить на 91 (нынешний курс $)). Значительное подорожание налицо. Однако республиканский рынок жилья состоит не из одних «хрущевок», и для того, чтобы ознакомиться с общей, объективной ситуацией в этой сфере экономики, редакция нашей газеты обратилась к профессионалам, располагающим реальными данными, касающимися обсуждаемой темы.

Федеральная служба государственной статистики по СКФО зафиксировала рост стоимости квадратного метра вторичной недвижимости во Владикавказе с октября по декабрь 2023 года на 5,08%. Аналогичный показатель, касающийся рынка первичного жилья, выглядит более оптимистично и равен 2,33%.

В СКФО наиболее заметный рост ранее установленного норматива средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения был отмечен в четырех регионах. При этом в тройку лидеров по увеличению упомянутого норматива вошли Ставропольский край, Дагестан и Карачаево-Черкесия, а наша республика заняла четвертое место. Общеизвестно, что цена на любой товар, в том числе и на объект жилой недвижимости, напрямую зависит от баланса спроса на него и предложения производителя.

 

Факторы роста спроса на жилую недвижимость в 2023 году

 

1. Финансово привлекательные условия льготной ипотеки.

2. Рассмотрение гражданами инвестиций в жилую недвижимость в качестве механизма гипотетической защиты от последствий предполагаемых ими изменений на финансовом рынке.

Необходимо отметить, что в начале 2024 года был отмечен некоторый спад вышеназванного спроса. Причиной этого явления специалисты считают увеличение процентных ставок по ипотеке.

 

Прогноз на текущий год

 

Динамика цен на жилую недвижимость в наступившем 2024 году будет напрямую зависеть от следующих факторов:

1. Размер ключевой ставки Центробанка. Чем она выше - тем меньше спрос на недвижимость.

2. Инфляция, напрямую влияющая на подорожание жилой недвижимости.

3. Курс национальной валюты. Его снижение способно привести к подорожанию ввозимых в РФ строительных материалов.

4. Доходы российских граждан. Их уменьшение способно сократить спрос на жилую недвижимость. А увеличение - наоборот повысить этот спрос.

5. Количество новых квартир, поступающих на рынок. Чем их больше, тем ниже цена квадратного метра - закон рыночной конкуренции.

6. Государственные программы, стимулирующие спрос и следующий за ним рост цен на жилую недвижимость. Классический пример такой программы - льготная ипотека.

Упомянутые выше факторы, в зависимости от направления их развития, способны по-разному влиять на спрос, касающийся жилой недвижимости. Хорошо, если жилье в ближайшие годы станет более доступным для гораздо большего количества нуждающихся в его приобретении россиян. Однако нельзя полностью исключить и вариант того, что подорожание жилых «квадратов» вполне способно продолжиться и в будущем. Если предположить вероятность такого развития событий, то в связи с этим возникает вопрос: а не станут ли лет через 20-30 квартиры в городских многоэтажках продаваться по цене королевских покоев?

 

А. Урусов

Фото из открытых источников